楼宇是新时期经济发展的重要载体，在全国楼宇存量与质量不断攀升的今天，作为写字楼经营者与运营者，自然十分关注如何能够满足客户需求、写字楼产品未来该如何发展、以及实际交易过程中的招商策略。

戴德梁行中国区写字楼部主管及高级董事沈洁女士受邀参加了杭州市余杭区发展和改革局主办的“发展楼宇经济，助力东部崛起”楼宇主题分享会，并向到场的政府及区域领导、区域内楼宇业主及运营负责人就楼宇经济和招商经验分享了我们的见解。

写字楼市场发展经历着从单核到多核的演变，成熟的CBD区域楼宇已经无法满足庞大市场需求，因此面临着前所未有的挑战。无论是上海，南京，还是杭州，核心区的重心都在往周边区域蔓延，写字楼产品也变得更加多元化，客户的选择也越来越多。

客户关心写字楼的哪些方面？

不同类型客户对于写字楼的关注点还是不同的，不同行业的性质规律，决定了不同的产品需求。因此，在保证产品优质性的同时，更要了解各行业、各企业对其发展的目标及对写字楼产品的具象要求，并度身定制一些产品。以下我们汇总了各类型行业不同的关注点：

关注客户的需求，需要从各个细节方面进行分析，如：交通、政策、周边配套等外部条件；外立面风格、幕墙等产品形象；大堂、电梯厅、走廊过道等公共区域；标准层面积、得房率、单元分割等办公区域；空调新风、智能化系统、通讯等机电设备；商务配套、绿色认证等产品附加。楼宇开发者在写字楼产品开发阶段，都应将一些硬件条件进行预留，以便满足不同企业的各类需求，扩大受众群范围。深挖产品特点，提升楼宇产品附加值、利用地域本土优势都是值得深思的话题。

写字楼产品未来将如何发展？

写字楼产品未来将继续以“以人为本”的理念，为满足使用者的需求而发展，而未来写字楼的使用主力军将会是千禧一代。多年的传统“格子间”将慢慢被开放、灵活、共享、智能的办公空间所替代，这样的开放空间更有利于合作伙伴的沟通交流与思维的碰撞。在产品设计时就应该关注这些最新的空间设计元素与趋势。

当我们讨论写字楼的高效、智能时，不得不提AI，人脸识别，无感通行等科技元素，写字楼中人工智能已成为大势所趋，写字楼智能化概念的提前注入对产品未来发展尤为关键。一些大型企业如霍尼韦尔、德勤等总部办公地点均已植入智能接待机器人、控制质量检测、楼层活动人数监控、能耗管控系统等智能高科技元素。

除了这些硬件条件的升级，现代写字楼也更关注楼内办公者的工作感受。办公室的绿色、健康、舒适水平经过LEED与WELL认证等绿色健康国际认证都能够提升楼宇整体品质与租金水平。

若干年前，我们从未幻想过写字楼内可以有幼儿园、农场、空中花园、艺术空间，而现在这些都已经实现，且未来将会有更多的空间功能性融合，这些空间或便利通勤生活，或为大楼注入艺术气息与休闲空间，同时带动周边人流，拉动区域的经济。创新的写字楼产品更多地将不同的功能性区域融入写字楼的垂直空间，不仅为垂直城市营建空中绿洲，更以开放的胸怀反哺城市的共享空间。

招商策略如何把握？

打造优质写字楼品质，承载优秀企业入驻

企业在选址时，地理位置便捷性和写字楼发展商品牌固然很重要，但写字楼产品本身也需要足够优质。企业搬迁时会考虑该区域是否能够承载这样的企业，是否能通过交通、环境、商业配套等等各方面尽可能地减少人员流失。

巧妙利用市场时机，一气呵成

找准市场赋予的天然时机，项目入市同期区域内若无其他新增项目，便要巧妙抓住市场时机，另外，知名品牌客户的进驻对其在出租率有品牌形象方面是一个很好的支持。

充分利用自身优势，轰动市场

利用地铁上盖、交通枢纽等地理优势以及昭示性，紧抓客户需求，找准目标客群进行精准的圈层营销，并通过的楼体或各种途径的广告宣传，力争取得轰动的市场效应。同时，为写字楼引入优质型企业，加以项目周边丰富的零售商业，营造一个优秀的区域办公氛围，便可吸引更多的企业。

在做楼宇招商时，应多管齐下，满足客户需求，丰富产品线，加强营销力度，每个环节都需要把关。

信息来源：转载于戴德梁行写字楼微信公众号。