中国写字楼市场正持续发展和演变。第一太平戴维斯于近日发布2018年中国写字楼市场报告，以市场需求端为聚焦，同时研判了市场基本面和未来趋势，并对表现抢眼或处于转折点的热门市场进行了重点剖析，报告囊括了成都、重庆和西安三个重点城市。
重点增长行业：金融继续占主力，IT和联合办公齐发力
金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别，在四座一线城市的平均占比高达34%。重庆与一线城市趋近，占比超过30%，而成都和西安租户结构相对均衡，金融企业在各自市场占比不到30%。但近年来，政府对新兴金融公司整顿和监管加强，促发该类企业需求不稳定性激增，持续一年的强力去杠杆举措也引发金融企业在三地的2018年全年成交占比大幅下降，成都更是仅为20%。但随着中国加快推进金融业改革和对外开放，推动资管行业专业化，金融业对办公空间的需求预期也将有所回升。
IT行业占比国内GDP的3.9%，但在过去三年中始终保持两位数增长。行业多年高速发展已然推动科技企业成为甲级写字楼重要需求来源，这一现象也不断发生在西部重点城市。成都、重庆、西安的政府近年不断大力投入高新科技行业发展，提出发展大数据智能、硬科技等重点产业，招商引资和政策扶持发酵促进本地和外来科技企业释放较大办公需求，科技企业在全市新增租赁需求占比连年提高，2018年均跻身前三，成为年度新亮点。
上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到33%和32%。自2017年开始，联合办公开始大肆进军下沉成都重庆和西安三大西部重点城市，历经两年全力拓展布局，截至2018年以联合办公为首的第三方办公空间运营商已分别占据成渝西三城甲级写字楼市场份额（按面积）的5.5%、7.4%、8.5%，且基本过半楼宇拥有一家或多家相关运营商。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合，市场热议的焦点已从规模竞赛转向运营竞赛，表现出对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式，如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。
图1：国内联合办公市场的爆发式供应增长
来源：各品牌公司官网，第一太平戴维斯研究部 *数据基于20个国际和国内联合办公品牌
西部市场：成都领跑新一线，重庆和西安供需承压
成都作为国家中心城市之一，拥有西部地区最为强大的现代服务业和对外交往能力，不断吸引国内外企业进入投资，写字楼市场亦受益于此表现突出。2018年，成都甲级写字楼市场容量为全国第五，年净吸纳量创新高，促使租金稳步上扬，增幅位列全国第三。而受惠于城市发展和能级提升，重庆和西安需求虽有大幅回暖，空置率大幅下降，降幅位列全国前列，但前期集中供应放量导致供需依然承压，2018年租金出现小幅下挫。展望未来，受全国宏观经济影响，西部三城的甲级写字楼市场会暂时有所放缓，而市场预计将迎来一小波集中供应，因此短期供需走势或将影响市场均衡出现波动。
表1：甲级写字楼租金和空置率变化
来源：第一太平戴维斯研究部，注：租金涨幅基于租金指数
房地产科技对物业管理行业提出新要求
科技正在改变着人们的日常生活，房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、 智能照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用，将进一步节约成本和资源；定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通；建筑信息模型（BIM）的运用也有助优化物业管理水平。
在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后，我们发现，上海和北京等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调，其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧，尤其是当下联合办公一同参与争夺战，提升物业管理品质是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。
新形势下，业主和租户该如何应对？
第一太平戴维斯高级董事、华西区中介部负责人、成都商业楼宇部负责人戴晖认为，目前整个西部写字楼市场面临诸多变化，而针对不同西部城市，所面对的问题和相应调整各不相同。以重庆为例，2018年面临最大的挑战便是租金水平的下滑，而2019年重庆将迎来新的一轮供应高峰，因此租金会承受更为明显的压力。除解放碑、江北嘴等区域外，多中心格局仍然继续，使得空置率持续升高。需求层面，过去两年较为活跃的第三方办公空间运营商，由于出租率及租金水平表现较差，使得未来面临重新洗牌局面，而同时金融行业需求也将受到挑战。未来，租户会拥有更多的物业选择权及在一定程度上的谈判力增加，但仍需着眼于写字楼长期运营能力；同理，对于业主来说，为了抗衡未来的供应高峰及竞争，需要大力发展自身软性服务，提升运营能力，以及租户保持能力，使得今后不再是硬件、价格竞赛的局面，而是运营及资产管理的整体提升。
作为西部热点城市，西安经济发展位列前茅，带动写字楼市场的活跃。但就具体需求分析，第三方办公空间运营商仍然占比较大，甚至在西部三大重点城市中，西安第三方办公空间运营商市场占比为最高，达到8.5%。在2019年及未来，需要引起重视的是，如何能从终端使用者角度出发提供更多合理产品才是发展之道。虽然供应量未来不会出现井喷，但写字楼需求端上升速度还有待提高，尤其是对于世界500强一众优质企业的引入，西安与成都/重庆仍然有一定差距。作为国家重点城市，近年来西安政府也在招商引资方面做出了巨大动作，因此对于众多业主来说，如何结合政府政策，使得更多的优质企业认识到西安的差异化优势，进入西安，从而选择相应的优质写字楼，应当成为未来的一大话题。
成都写字楼发展较为成熟，且数据表现抢眼，2018年租金水平增长幅度全国第三，甚至超过一线城市上海，同时近1/3的需求来源于外地/外国新设立，充分体现成都写字楼活力。但随着2019年及未来供应量的回升，在预测需求变化不大的同时，空置率仍然处于相对较高位。因此，众多写字楼需要在今后继续加强运营能力，并且结合自身优势，实现差异化、产业化，才能在未来市场战胜剧烈竞争而立足。大量成熟写字楼需要结合自身租户结构，进行定量的针对性租约管理，使得租金、租户品质、出租率这三大数据提升。同时，作为西部三大城市中新设立需求最多的城市，不仅活力需要持续，需求端也仍然需要继续挖掘。以上供需两端需要专业公司进行长期主导，方能使得写字楼市场持续稳定发展。
综上，第一太平戴维斯认为，中国写字楼市场仍面临诸多挑战，面对新经济产业需求的崛起，及时调整策略才是生存之道。
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