图片来源:摄图网

 

这是商业地产开发商和投资客的双重好消息:

未来,开发商可以继续商改住,投资客买卖商业,首付、交易税等高门槛,都会降低。

这也是重庆从源头上解决「商业库存」的重要一步:

未来,重庆主城中心区10万㎡+的商场、写字楼新建、扩建将受到适度控制。

7月8日,《重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于印发主城中心城区存量商业商务用房盘活利用实施方案的通知》(渝房市办 [2020] 1号)出台(下称《2020年版文件》)。

 


这是2017年4月14号《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》 (渝府办发〔2017〕42号)(以下简称:《2017年版文件》)后,重庆再一次明确提出:
「商业去库存。」
和《2017年版文件》不同,这次的「去库存」,划定了一个范围「主城中心区」、「存量」,框定为开发商、投资客手里的存量,他们也成了直接受益的人群。


商改住升级

《2017年版文件》:

原文:「对依法取得土地使用权的商业商务项目……经开发企业申请并依法获得批准后,可按批准要求调整项目用地用途和规划条件;」

「属商住混合类开发项目的,可适当减少商业商务用房开发规模,商住比可控制在2∶8以内。」

「批准调整商住比例或调整土地用途、规划用地性质的,应按有关规定补缴土地价款。」

《2020年版文件》:

原文:「对市政府印发城市提升行动计划以前取得的土地,尚未取得施工许可证的商业商务地块,经公示无异议的,允许按照等值的方式将商业商务用地调整为居住用地。」

「对已竣工尚未分零销售的商业、商务类非住宅和尚未开工建设的商业商务项目,按程序批准后,允许改建或调整为租赁住房项目,发展长租公寓,并对建设成本给予一定比例的住房租赁市场发展专项资金补助,用水、用电、用气价格按城镇居民标准执行,土地使用年限和容积率不变。」


《2020版文件》要点为:

1、2017年4月15日~2018年11月13日中取得的商业土地,可以「商改住」了。

2017年版的商改住,针对地块是适合2017年4月14日前取得的土地;

2020年版的商改住,针对地块是2018年11月《重庆市城市提升行动计划》发布以前取得的土地。

相当于《2020版文件》一出,2017年4月15日~2018年11月13日时间段里,开发商获取的商业用地,有了商改住的资格。

2、鼓励商改租赁住房。

《2017年版》,只是简单的商改住,还有个2:8的比例。

《2020年版》,商改住没有说比例,且鼓励开发商把自建商业综合体、写字楼等改为自建长租公寓,并有专项资金补贴。

控制商业综合体



《2020版文件》,对已建和未建商业用房,都有思考。

已建的关键词:「改造盘活」。

原文:「鼓励盘活利用存量商务用房,改造成展览馆、图书馆、博物馆、学校(幼儿园)演出剧场、旅游咨询服务中心、综合服务中心(便民服务中心、日间照料中心、社区卫生室、文化活动室、警务室、菜店)体育健身场所等公共服务设施,鼓励机关事业单位租赁存量商业商务用房用作办公用房。」

这里需要政府为推手,为开发商的存量商业「减负」:

1、改造成公共服务设施;
2、鼓励机关事业单位租赁作为办公用房。

未建的关键词「适度控制」。

原文:「结合国土空间总体规划,对新出让地块的商业商务设施布局和规模进行优化完善,除市级重点招商引资项目和确需建设大型综合体外,适度控制新建、扩建单体规模超过10万平方米的大型商业综合体、商务写字楼,对库存量较大的区域不得调增规模,从源头上优化供应;结合缓堵保畅工作需要,采取低限控制和高限控制相结合的思路优化车位配比。」

我们解读如下:

1、 10万㎡以上的商业综合体、写字楼,会适度控制;

2、留了一个「补丁」:市级重点招商引资项目和确需建设大型综合体外。

3、商业库存量较大的区域,不得调增规模。

哪些区域商业库存量较大呢?解放碑、江北嘴。

降低商业买卖门槛



地产老司机不爱投资商业,有两个原因扼住投资客喉咙:

「买的时候,首付比例太高,要5成,还只能贷10年。」

「卖的时候,二手交易税点太高(17%),增加接盘者的成本,导致流通困难。」

《2020年版文件》,这2个门槛都有降低。

第一个门槛「首付」。

「引导金融机构在符合国家金融政策、风险可控的前提下,进一步加大对商业商务用房和停车位购置的金融信贷支持,鼓励执行国家有关购置首付款比例下限规定,简化程序,合理定价,加快信贷投放。」

文件说的是「执行购置首付款比例下限」,但下限是多少呢?并没有提及。

第二个门槛「交易税费」。

「落实降低二手商业用房交易税费政策,增加二手商业用房合理的流通性,降低商业客户购买成本,促进商业用房去化。」

这句话石破天惊,「落实降低二手商业用房交易税费政策」,这个税有多高呢,约17%,有几个接盘侠,会觉得这笔钱无所谓呢?

同样,并没有到底降低多少的数字,考虑后期相关部门会有补充文件出台。

2017年4月,市政府的商业去库存文件出台后,当年9月,国土部门出台了通知,对具体的去库存要求打了补丁。

对于徘徊在商业地产之外的投资客来说,这2点,很大程度上能决定其是否入市投资。


关于这份文件,还有很多亮点,比如疫情期间,开发商减免了承租人税费的,可以有系列的减免政策。

比如引导存量商业转型升级, 利用存量商业商务用房发展养老、普惠托育服务业和配套幼儿园,或者变成产业园。

一是抓源头,二是抓转型,三是抓流动性,重庆商业地产去库存三年多,路径逐渐清晰。

市场呼吁的是信心,政府提振的也是信心,信心比黄金更重要。

 「去库存」文件之前,信号已经向好:2020年上半年,商业地产拉出一根「小阳线」。

办公楼(写字楼)销售面积59.32万㎡,同比增长39.5%;销售金额46.81亿元,同比增长38.3%。

商业营业用房(商铺)销售面积231万㎡;同比增长12.3%;销售金额79.04亿元,同比下降了11.7%。(数据来源:重庆统计局2020年半年数据)


附:文件原文


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